Подводные камни договора аренды

На связи Максим Котляренко. Основатель компании «Стартап «под ключ»

Сегодня поговорим про договоры аренды. О том, какие виды есть договоров аренды. И в чем подводные камни.

Давайте сначала разберёмся. На сегодняшний день есть два основных вида договоров аренды. Первое это долгосрочный договор аренды. То есть это договор, который заключён на срок более одного года. И второе это краткосрочный договор аренды. То есть договор, который заключён на срок менее одного года.

Как правило, краткосрочные договоры аренды заключаются на одиннадцать месяцев и основное различие вот в чем. Краткосрочный договор аренды не нужно регистрировать. В отличие от долгосрочных, которые в соответствии с законодательством, подлежат государственной регистрации.

Теперь давайте разберемся почему кому-то выгоден долго срочный договор аренды, а кому-то выгоден краткосрочный. Становимся на позицию арендодателя. Как правило, арендодатели хотят заключить долгосрочный договор аренды с крупными компаниями, с сетями, с капитализированными брендами. Почему? Потому, что риск съезда практически минимальный. Риск съезда такого арендатора сведён практически к нулю. И становясь на позицию арендодателя, мы очень хорошо понимаем, что чем дольше и чем стабильней будет сидеть та или иная сеть, тем арендодатель помещения будет себя комфортнее чувствовать.

При том, если например мы представляем клиента: небольшой бизнес — людей, которые делают свои первые шаги в бизнесе, как правило арендодатели очень неохотно с такими компаниями заключают долгосрочный договор аренды. Потому что, когда люди не имеют достаточное количество опыта, риск того, что бизнес не пойдет достаточно велик. И арендодатель рассуждает примерно следующим образом. Вдруг у людей не пойдет бизнес. Они будут сидеть, они будут пользоваться помещением. Я с большим трудом их смогу выгнать. Потому что выгнать и выселить арендатора по долгосрочному договору, который, как мы помним зарегистрирован в соответствии с законодательством намного сложнее, чем по краткосрочному.

При этом, становясь на позицию арендатора нужно очень четко понимать, что если вы небольшая компания. Если вы не крупный бренд, который обладает определёнными ресурсами, вы должны максимально стараться уговорить опять же в процессе переговоров вашего будущего арендодателя, собственника помещения заключить долгосрочный договор аренды. Потому что к большому сожалению зачастую попадаются очень непрофессиональные и недобросовестные собственники. Они рассуждают примерно следующим образом. Я возьму арендаторов, небольшую компанию. Они несколько месяцев посидят. Я посмотрю как у них идет бизнес. И после этого сделаю то же самое. То есть, говоря иными словами, люди сделают ремонт, люди вложат деньги, а я как собственник помещения потом буду пользоваться результатами их трудов и результатами их инвестиций. Это очень серьёзный и очень большой подводный камень.

Если вы заключаете краткосрочный аренды, тогда риск того, что вас выселят, он достаточно высок. Не дай Бог вам наткнуться на мошенника. Если вы заключаете долгосрочный договор аренды, расторгнуть такой договор, как правило, можно только по суду. Поэтому риск, что через три, через 5 лет вас выселят, он сведен к минимуму, не говоря уже о более ранних сроках. Поэтому риск, что через три, через пять лет вас выселят, он сведён к минимуму, не говоря уже о более ранних сроках.

И последнее, что очень важно помнить. Если всё-таки вам понравилось помещение. Если вы арендатор. Если вы приняли решение заключить краткосрочный договор аренды. Обязательно прописывайте максимальное количество положений по гражданскому кодексу, которые вас будут страховать. В первую очередь это индексация арендной ставки. Не более определенного количества процентов в год.

Второе это пролонгирование договора, то есть его продления. Вы должны чётко прописать, что по окончанию срока действия договора арендодатель обязан с вами заключить новый договор на новый срок на аналогичных условиях, как правило, если вы заранее его об этом проинформируете. И в таком случае, если вы пропишете основные моменты, риск того, что по окончанию одиннадцати месяцев вас выгонят и возьмут другого арендатора намного интереснее, на лучших условиях, он сведён к минимуму.

Пожалуйста, не забывайте уделять очень важное внимание юридическим аспектам.

Так же, остальные интересные видео вы сможете посмотреть на нашем YouTube канале